O que é promessa de compra e venda?

É um dos instrumentos mais comuns na aquisição de uma unidade autônoma em condôminio (apartamento, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negócios fechados diretamente entre o Construtor-Incorporador e o Comprador. Para orientar quem deseja comprar uma unidade nestas condições, serão abordadas a seguir três modalidades desse instrumento de Negócio Imobiliário:

a) Promessa de Compra e Venda de unidade a ser construída ou na planta;
b) Promessa de Compra e Venda de unidade em construção;
c) Promessa de Compra e Venda de imóvel pronto.

Lembrete: Como as duas primeiras se referem a unidades prometidas à venda antes da concessão do "habite-se", é necessário, por lei, que sua documentação seja arquivada pelo Incorporador no Registro de Imóveis (Cartório) local. Este procedimento é que assegura os direitos de quem compra um imóvel que não esteja pronto quando da assinatura do contrato.

Nas modalidades de Promessa de Compra e Venda referidas pelas letras "a" e "b", a principal obrigação do Construtor-Incorporador é entregar ao Comprador (na data indicada no Contrato e com o acabamento nele especificado) a unidade contratada (sala, loja, apartamento ou vaga de garagem), identificada no Contrato por um número e/ou letra e pavimento de sua localização no prédio a ser construído, ou em construção, o qual deverá também ser identificado pelo nome e endereço completo. O Comprador, por sua vez, tem como obrigação principal pagar determinada quantia nas condições e prazos de vencimento combinados na fase de negociação anterior à assinatura do contrato, normalmente dividida em prestações.

O que diz a Lei

Pela legislação, o Construtor-Incorporador está autorizado a prometer a venda de um imóvel que ainda não existe de fato (ou seja, como unidade pronta) nem de direito (isto é, com a construção concluída averbada no Cartório de registro de Imóveis). Contudo, a lei exige que, através de documentos, seja demonstrada a real satisfação de alguns requisitos, itens que, por medida de segurança, devem ser minuciosamente verificados pelo Comprador. Em resumo, o Construtor-Incorporador deve comprovar a existência de fato e de direito do seguinte:

a) do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local;
b) de quem é o propietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis;
c) do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção)
d) da divisão do terreno, tanto as frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas (privativa, comum e total) atribuídas a cada uma delas;
e) da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral (fachada, pisos e paredes do "hall" de entrada, portaria, corredores, escadas,etc.) e a cada unidade autônoma;
f) da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigida por lei, no mesmo Registro de Imóveis (Cartório) referido na letra"b".

Cuidados ao analisar o negócio

Para sua tranquilidade, é recomendável que, antes de fechar o negócio o Comprador não esqueça de:

a) pesquisar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral e, especificamente, em empreendimentos imobiliários;
b) visitar outros emprendimentos imobiliários já construídos ou em construção pelo Construtor-Incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e mão-de-obra utilizados.
c) verificar na lei de zoneamento da cidade e na Convenção de Condomínio do prédio se é permitido usar o imóvel para o fim pretendido. Não basta, por exemplo, que o imóvel seja destinado a fins comerciais (genericamente) para que ali seja permitida a instalação de qualquer tipo de comércio;
d) verificar a posição da unidade a ser comprada em relação aos prédios vizinhos;
e) verificar se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e se atendem a sua expectativa;
f) verificar se à unidade correponde o direito de uso de vaga(s) na garagem do edifício (quando o projeto prever garagem) e se a quantidade e localização atendem as suas necessidade;
g) desconfiar se o preço pedido pelo Vendedor for muito diferente da média do mercado, para unidades de tamanho, padrão de acabamento e localização equivalentes àquela pesquisada.

Lembrete 1: O cálculo das áreas de construção (privativa, comum e total) em um empreendimento imobiliário e o cálculo do orçamento estimativo global da construção, dentre outros, obedecem a critérios fixados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da norma NBR-12.721/92, atualmente em vigor. Os quadros de I a VIII anexos a esta Norma contêm espaços para cálculos e informações técnicas de um empreendimento imobiliário com base em seu projeto arquitetônico aprovado. Por isso, por lei, devem ser preenchido e assinados pelo Incorporador e pelo engenheiro responsável. Do mesmo modo, a lei exige seu arquivamento no Registro de Imóveis (Cartório), integrando o chamado Processo de Incorporação.

Lembrete 2: Segundo a ABNT, as expressões "área útil", "área de vassoura" e outras, utilizadas com a pretensão de indicar a área aproveitável e exclusiva do proprietário da unidade, não são denominações previstas pela norma acima referida e, portanto, não correspondem à definição atribuída pela lei para esta área.